Vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch Mieter trotz Mietmangels führt nicht zum Ausschluss des Mietminderungsrechts.
BGH, Urteil vom 14.10.2015 – XII ZR 84/14
BGH, Urteil vom 05.11.2014 – XII ZR 15/12
Der BGH hat in zwei Urteilen entschieden, dass die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter nicht gemäß oder entsprechend § 536 b BGB dazu führt, dass der Mieter für die Zukunft mit seinen Rechten aus §§ 536, 536 a BGB ausgeschlossen ist.
Während in beiden vorherigen Instanzen entschieden wurde, dass durch die vorbehaltlose Ausübung der Verlängerungsoption das Recht auf Mietminderung gemäß § 536 b BGB ausgeschlossen sei, verneint dies der Bundesgerichtshof. Dazu führt er aus, dass die Ausübung der Verlängerungsoption kein Vertragslustschloss darstelle und im Übrigen auch keine entsprechende Anwendung des Paragraphen 536 B BGB erfolgt.
Dazu im Einzelnen:
Der BGH führt aus, dass ein Mieter mit seinem Recht auf Minderung ausgeschlossen sei, wenn er trotz Kenntnis eines mangels einen Mietvertrag abschließt. Die Ausübung einer Verlängerungsoption stelle aber keinen Vertragsschluss dar. Eine Option, die einer oder beiden Parteien das Recht einräumt, das bestehende Mietverhältnis durch einseitige Erklärung um eine bestimmte Zeit zu verlängern, ist ein Gestaltungsrecht. Durch ihre Ausübung kommt kein neuer Vertrag zu Stande. Es handelt sich um eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Vielmehr wirkt die Verlängerungsoption unmittelbar auf das bestehende Mietverhältnis ein, indem sie mit ihrer Gestaltungswirkung lediglich die ursprünglich vereinbarte Vertragslaufzeit ändert und ihr einen neuen Zeitabschnitt hinzufügt. Im Übrigen wird der Mietvertrag aber – ebenso wie bei der Fortsetzung eines Mietverhältnisses aufgrund eines Verlängerungsmechanismus – mit denselben Vertragsinhalt fortgesetzt und die Identität des Vertrags bleibt erhalten.
Mithin bewirkt die Ausübung einer Verlängerungsoption keine Änderung der vertraglichen Beziehungen, die einen neuen Abschluss des Mietvertrags darstellt.
Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs kommt aber auch eine entsprechende Anwendung des § 536 b BGB bei vorbehaltloser Ausübung einer Verlängerungsoption nicht in Betracht.
Zur alten Rechtslage entsprach es höchstrichterlicher Rechtsprechung, dass die Ausübung einer Verlängerungsoption eine entsprechende Anwendung von § 539 BGB aF rechtfertigte. Der BGH hat damalig dabei offen gelassen, ob die Optionsausübung dem Neuabschluss des Mietvertrages gleichzustellen ist. Nachdem § 539 BGB aF entsprechend auch in den Fällen angewendet wurde, in denen der Mieter erst während des Mietverhältnisses Mängel entdeckte, den Vertrag aber gleichwohl, ohne Beanstandungen zu erheben, fortsetzte und erfüllte, müsste das erst recht für die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption geltend (BGH, NJW 1970, 1740).
Aufgrund der seit dem Inkrafttreten der §§ 536 b, 536 c BGB bestehenden neuen Rechtslage ist diesem Erst-Recht-Schluss aber die Grundlage entzogen. Es fehlt nämlich seit der Mietrechtsreform an einer für eine Analogie erforderlichen planwidrigen Regelungslücke. § 536 b BGB ist hinsichtlich Sachmängeln die Nachfolgebestimmung zu §539 BGB aF, der einen vergleichbaren Regelungsgehalt hatte. Für diese Vorschrift war anerkannt, dass der Mieter das Recht zu Mietminderung wegen eines nachträglich eingetretenen oder ihm bekannt gewordenen Mangel der Mietsache in entsprechender Anwendung des Paragraphen 539 BGB Alte Fassung verlor, wenn er die Miete ungeklärt, über einen längeren Zeitraum und ohne Vorbehalt weiterzahlte.
Im Zuge der Mietrechtsreform hat der Gesetzgeber bewusst davon abgesehen, eine Regelung für den Fall zu treffen, dass der Mieter den Mangel erst nach Vertragsschluss erkennt und trotz Kenntnis des Mangels die Miete über einen längeren Zeitraum hinweg vorbehaltlos in voller Höhe weiterzahlt. Vielmehr hat er bereits die analoge Anwendung des § 539 BGB aF mit Blick auf § 545 BGB aF und die durch §§ 242, 814 BGB zusätzlich zur Verfügung stehen rechtliche Handhabe als nicht gerechtfertigt erachtet und klargestellt, dass es sich bei § 536 c BGB und die abschließende Regelung für nachträglichen sich zeigende Mängel handeln soll. Dies hat der Gesetzgeber auch dadurch zum Ausdruck gebracht, dass die beiden Vorschriften unmittelbar aufeinanderfolgend angeordnet worden sind und ihr Anwendungsbereich durch die Überschriften deutlicher gekennzeichnet worden ist.
Die gesetzliche Regelung, die in § 536 b BGB nur für bei Vertragsschluss bzw. Annahme der Mietsache vorliegende und dem Mieter bekannte Mängel die für den Mieter einschneidende Folge des Ausschlusses der Rechte aus §§ 536, 536a BGB anordnet, für alle anderen Mängel in § 536c BGB aber eine andere Regelung trifft, ist nicht nur sprachlich eindeutig. Es entspricht auch dem erklärten Willen des Gesetzgebers, dass bei nachträglich eintretenden oder bekannt werdenden Mängeln der für die Zukunft wirkende Rechtsverlust des § 536 b BGB nicht eintritt.
Der BGH hat weiterhin entschieden, dass die vorbehaltlose Ausübung der Verlängerungsoption für sich genommen auch kein widersprüchliches Verhalten des Mieters darstellt, so dass es nicht nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB gerechtfertigt ist, dass der Mieter seine Rechte aus §§ 536, 536a BGB für die Zukunft verliert.
Manuel Schoppe
Rechtsanwalt
Nesbit I Böggemeyer I Schoppe
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Quelle: BGH, Urteil vom 14.10.2015 – XII ZR 84/14
BGH, Urteil vom 05.11.2014 – XII ZR 15/12