Der Bundestag hat beschlossen, dass staatlich angeordnete Schließungen von Gewerberaum zu der Anpassung des Mietvertrages wegen Wegfall bzw. Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) führen kann.
Für vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, wird in Zukunft vermutet, dass die aus der staatlichen Schließung entstandenen Einschränkungen ein Umstand im Sinne des § 313 BGB sind, die sich auf die Verpflichtung zur Zahlung der Miete auswirken können.
Art. 240 § 7 EGBGB soll insofern geändert werden:
(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.
(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden
Die dort enthaltende Vermutungswirkung gilt jedoch nur begrenzt. Nach der Gesetzesbegründung gilt diese nur für das sog. reale Merkmal des § 313 Abs. 1 BGB, dass sich demnach ein Umstand, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.
Durch den Mieter ist daher auch in Zukunft darzulegen und zu beweisen, dass die Mietvertragsparteien diesen Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, sog. hypothetisches Element.
Des weiteren ist darzulegen und zu beweisen, dass dem einen Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann, sog. normatives Element.
Auch die Rechtsfolgen, nämlich eine Vertragsanpassung nur im angemessenen Umfang, werden durch die Neuregelungen nicht verändert.
Ziel der Regelung ist demnach vorrangig, dass die Verhandlungsposition von Gewerbemietern gestärkt wird.
In diesem Zusammenhang gilt es weiterhin zu beachten, dass auch nach den konkreten Umständen des Einzelfalls und der vertraglichen Vereinbarung aufgrund von öffentlich - rechtlichen Beschränkungen ein Mangel im Sinne des § 536 BGB vorliegen könnte, der sodann im Rahmen des Gewährleistungsrechtes geltend gemacht werden kann.
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